Foire aux questions (FAQ)

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1. Qui doit payer les honoraires juridiques et les déboursés lorsque le syndicat de copropriété prend action contre un copropriétaire délinquant ?

L’exemple typique du copropriétaire délinquant est celui qui retarde le paiement de ses frais communs de condo et qui, de ce fait, ne donne d’autre choix au syndicat de copropriété que de prendre action contre lui. Le syndicat de copropriété pourrait alors mandater un avocat ou un notaire, selon le cas, pour l’envoi d’une mise en demeure, la demande en justice et les publications foncières liées à l’hypothèque légale du syndicat de copropriété.

Pour s’assurer du remboursement des honoraires et des déboursés extrajudiciaires par le copropriétaire en défaut de respecter ses obligations, votre règlement de condo doit contenir une clause à ce sujet.

En l’absence de cette clause, le recouvrement des honoraires et des déboursés extrajudiciaires s’inscrit uniquement dans le cadre de procédures judiciaires, lorsqu’un abus d’utilisation des procédures judiciaires est démontré contre le copropriétaire en défaut.

Dans tous les cas, il faut s’assurer que le contenu de la clause de recouvrement des honoraires et des déboursés extrajudiciaires soit valide et que la modification, le cas échéant, ait été dûment adoptée par une assemblée des copropriétaires.

Si une telle clause est absente de votre règlement, nous pouvons la rédiger pour vous en vue de son adoption par votre assemblée des copropriétaires. Vous serez ainsi certains que le syndicat de condo, en cas de défaut de paiement d’un copropriétaire, sera remboursé pour les honoraires et les déboursés qu’il aura engagés pour se faire payer.    

 2. Pouvons-nous interdire les animaux domestiques dans les condos ?

Le réflexe de tout acheteur potentiel d’une unité de condo devrait être de consulter la déclaration de copropriété afin de prendre connaissance de son contenu. En effet, aussi légitime soit-elle, la passion pour les animaux d’un copropriétaire pourrait devenir une source de conflits dans un contexte de copropriété.

Le fait que la déclaration de copropriété contienne une restriction quant à la possession d’animaux ne veut pas dire que ladite restriction est valide. Par contre, pour un acheteur ayant acheté en connaissance de cause, il sera probablement plus difficile de contester la validité de cette restriction. Celui-ci pourrait notamment s’en remettre à un droit fondamental, comme par exemple la possession d’animaux pour palier un handicap ou au critère subjectif de destination de l’immeuble.

Une modification en cours de route sera habituellement plus contestable, car il est probable que cette modification soit en contradiction avec la destination de l’immeuble initiale, ses critères subjectifs et objectifs.

 L’analyse de la validité d’une restriction de la déclaration de copropriété se fait selon les articles 1056 et 1063 du Code civil du Québec :

• « 1056.   La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation. »

• « 1063. Chaque copropriétaire dispose de sa fraction ; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Il faut surtout savoir que le recours pour contester la validité d’un règlement de condo doit être intenté devant la Cour Supérieure, et ce, en raison du pouvoir exclusif de contrôle judiciaire que la loi lui confère. Il ne sera pas possible, par exemple, de contester la validité du règlement de condo devant la Cour du Québec, division des petites créances.

Mais attention : l’article 1103 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit :

• « 1103. Tout copropriétaire peut demander au tribunal d’annuler une décision de l’assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix. 

           L’action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 60 jours de l’assemblée.

           Le tribunal peut, si l’action est futile ou vexatoire, condamner le demandeur à des dommages-intérêts. »

L’analyse de la destination de l’immeuble est donc propre à chaque copropriété et fait appel à des principes développés en jurisprudence et en doctrine. Une analyse spécifique de votre situation par votre conseiller juridique est de mise.

 3. La location de type Airbnb dans mon immeuble à condo, est-elle permise ?

La validité d’une interdiction en copropriété divise, par exemple, l’interdiction de location de type Airbnb, devra toujours être analysée suivant le critère de la destination de l’immeuble, tel que décrit dans l’Arrêt Kilzi :

[48] La destination de l'immeuble est le facteur utilisé à la fois pour limiter les prérogatives de la collectivité et les droits individuels des copropriétaires. Reprenons les articles 1056 et 1063 C.c.Q.:

•  « 1056. La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation.»

• « 1063.      Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l'immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.»  (nous soulignons)

La définition élargie de « destination de l’immeuble » devrait servir de balise, tel qu’affirmé dans l’Arrêt Kilzi, par laquelle, il faut considérer un élément objectif (la situation de l'immeuble, l’environnement, la qualité des matériaux, la distribution des appartements, le confort, le luxe, etc.), une composante subjective (les considérations ayant motivé les acheteurs à acquérir une fraction) ainsi qu’un élément collectif (la sauvegarde des intérêts des copropriétaires).

Pour définir la destination de l’immeuble, chaque copropriété doit être analysée dans son unicité. Une analyse spécifique de votre situation par votre conseiller juridique est de mise.   

4. Dois-je remettre un double de clés à mon syndicat de copropriété ?

Un règlement de condo, lié à votre déclaration de copropriété, pourrait prévoir la remise d’un double de vos clés d’unité privative à un représentant du syndicat de copropriété.

Nous citons ici un exemple textuel d’une clause qui a été reconnue comme valide par la Cour Supérieure (Magne c. Martingal) :

« Tout occupant doit laisser les clés de sa partie privative aux administrateurs du syndicat ou au gérant de l’immeuble, le cas échéant. Le détenteur des clés n’est autorisé à pénétrer dans la partie privative qu’en cas d’urgence résultant notamment d’incendie, de bris de tuyau, de rupture de circuits électriques, de bris de fenêtres ou carreaux ou de pénétration d’eau par inondation ou autrement. »

La Cour Supérieure a jugé que cette clause était non-contradictoire avec la Charte des droits et liberté de la personne, quant aux droits à la jouissance des biens et à l’inviolabilité de la demeure (articles 6 à 8 de la Charte), en s’appuyant notamment sur les articles 1062 et 1066 Code civil du Québec :

• « 1062. La déclaration de copropriété lie les copropriétaires, leurs ayants cause et les personnes qui l’ont signée et produit ses effets envers eux, à compter de son inscription. »

• « 1066. Aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de sa partie privative, des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble décidés par le syndicat ou des travaux urgents.

  Lorsque la partie privative est louée, le syndicat donne au locataire, le cas échéant, les avis prévus par les articles 1922 et 1931 relatifs aux améliorations et aux travaux. »

Dans tous les cas, il faut s’assurer que le contenu de la clause de remise des clés soit valide et que la modification, le cas échéant, ait été dûment adopté par une assemblée des copropriétaires. Une analyse spécifique de votre situation par votre conseiller juridique est de mise.    

 5. Quels sont les obligations du syndicat de copropriété relativement à la conformité du bâtiment (système d’alarme incendie, ascenseurs, façades, stationnements étagés, tours de refroidissement à l’eau et dispositifs anti-refoulement) ?

Le syndicat de copropriété a le devoir de s’assurer que les composantes communes du bâtiment sont conformes à la règlementation en vigueur (art. 1039 C.c.Q.). Afin d’éviter des amendes, le syndicat de copropriété doit prendre les mesures nécessaires pour rendre conformes les éléments communs du bâtiment. Vous trouverez ci-après, à titre informatif, quelques liens utiles de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ):

Système d’alarme incendie

-     Résumé des exigences de sécurité incendie

-     Exigences du Code national de prévention des incendies

Façades des bâtiments comportant cinq étages hors sol ou plus

-     Façades - Entretien et inspection

Stationnements étagés (souterrain ou aérien)

-     Parcs de stationnement - Entretien et inspection

Ascenseurs

-     Les ascenseurs et les monte-charges

-     Obligations pour les propriétaires d’ascenseurs et autres appareils élévateurs

Tour de refroidissement à l’eau

-     Règlement sur l’entretien d’une installation de tour de refroidissement à l'eau

Dispositif anti-refoulement

-     Installer un dispositif anti-refoulement, c’est obligatoire

Il est à noter que le bâtiment doit être conforme aux normes en vigueur au moment de sa construction. La non-conformité avec ces normes pourrait donner un recours au syndicat de copropriété contre le promoteur immobilier (art. 1039 et 1077 C.c.Q.). Si vous croyez être dans cette situation, une consultation avec un conseiller juridique serait utile.

 6. Peut-on ou doit-on prévoir dans l’immeuble l’interdiction de fumer ?

• Principes pour les parties communes

Les aires communes fermées des copropriétés comprenant deux unités d’habitation ou plus, sont assujetties à l’interdiction de fumer prévue à la Loi concernant la lutte contre le tabagisme, laquelle inclue l’interdiction d’usage d’une cigarette électronique depuis le 26 novembre 2015. Les aires communes fermées en copropriété sont notamment les halls d’entrée, les vestibules, les corridors, les cages d’escalier, etc.

C’est le syndicat de copropriété qui détient l’administration des parties communes (art. 1039 C.c.Q.). Il doit alors s’assurer du respect de la loi à l’intérieur de la copropriété et ainsi éviter des amendes.

Il est toutefois possible d’aménager un fumoir fermé dans un immeuble d’habitation de deux logements ou plus.

• Principes pour les parties privatives

La restriction à un droit d’un copropriétaire doit se justifier par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation (art. 1056 et 1063 C.c.Q.).

Il serait possible d’inclure dans la déclaration de copropriété initiale l’interdiction de fumer à l’intérieur des parties communes comme dans les parties privatives, le tout comme élément faisant partie intégrante de la destination de l’immeuble. En le prévoyant dès le commencement, cet élément inclus à la destination de l’immeuble assure sa pleine validité dans le cadre de la copropriété.

Il sera toutefois beaucoup plus difficile d’interdire à un copropriétaire, par modification à la déclaration de copropriété initiale, de fumer dans sa partie privative. À juste titre, l’article 1102 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit :

• « 1102.   Est sans effet toute décision du syndicat qui, à l'encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction, à la destination de sa partie privative ou à l'usage qu'il peut en faire. »

En contrepartie, une partie privative n’est pas hermétique en soi et elle se relie aux parties communes, notamment par les murs mitoyens, les canalisations et la tuyauterie. Règlementer pour régler un problème d’odeur ou de fumée impliquant des parties communes pourrait se justifier par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation. Le règlement de condo devrait alors proposer des mesures proportionnelles et équitables afin d’enrayer l’inconvénient causé à la collectivité des copropriétaires.

Si tous les copropriétaires sont d’accord pour modifier l’acte constitutif de la déclaration de copropriété et ainsi préciser l’interdiction de fumer dans les parties privatives comme élément de la destination de l’immeuble, il y aurait là un moyen légitime pour faire valoir la volonté de la collectivité des copropriétaires.

• Principes pour les parties communes et parties privatives

En application de la Loi concernant la lutte contre le tabagisme, les terrasses et les aires extérieures (communes ou privatives), qui sont exploitées dans le cadre d’une activité commerciale, sont également visées par l’interdiction de fumer.

Exemples d’affiches :

-          Interdiction de fumer dans les aires communes

-          Interdiction de fumer sur les terrasses commerciales

 7. Le recouvrement des frais communs de condo, comment s’y prendre ?

Tout bâtiment requiert des dépenses, qu’elles soient requises pour l’entretien, le chauffage et l’électricité, le maintien d’une assurance ou les rénovations nécessaires à sa conservation.

En copropriété divise, c’est au conseil d’administration du syndicat que revient la tâche d’établir le budget pour faire face aux charges communes découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble. De plus, c’est aussi au conseil d’administration du syndicat d’établir le budget du fond de prévoyance affecté aux réparations majeures et au coût de remplacement des parties communes, lequel doit représenter au minimum 5 % de la contribution aux charges communes.

Le syndicat de copropriété a besoin de liquidités afin de s’acquitter de ses obligations (conservation de l’immeuble, entretien et administration des parties communes, sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, opérations d’intérêt commun). Pour ce faire, il doit veiller au recouvrement des frais communs de condo.

Assurez-vous que votre règlement de condo contienne des dispositions élaborées sur le recouvrement des charges communes (taux intérêts dissuasif, recouvrement des honoraires et des déboursés extrajudiciaires, déchéance du bénéfice du terme, etc.)

Nous énumérons ci-après, les principaux droits et recours de recouvrement établis en faveur d’un syndicat de copropriété :

• Mise en demeure (demande extrajudiciaire adressée au copropriétaire de payer le montant de la dette dans le délai indiqué par le syndicat, cette demande doit être faite par écrit) ;

• Publication au Registre foncier du Québec d’une hypothèque légale du syndicat des copropriétaires (le syndicat a le droit de publier cette hypothèque légale lorsque le copropriétaire est en défaut de payer ses frais de condo depuis plus de 30 jours) ;

• Privation du droit de vote (le copropriétaire en défaut de payer ses frais de condo depuis plus de trois mois est privé de son droit de vote à l’assemblée des copropriétaires) ;

• Priorité de paiement lors de la vente ou du transfert de l’unité de condo (aux termes de l’article 1069 du Code civil du Québec, le syndicat a un droit de suite lors de la vente ou du transfert de l’unité de condo pour le remboursement de toutes les charges communes dues pour cette unité) ;

• Publication au Registre foncier du Québec d’un préavis d’exercice d’un recours hypothécaire ou d’une action en justice (cette publication doit être effectuée dans les trois ans suivant la publication de l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires) ;

• Introduction d’un recours judiciaire personnel ou hypothécaire tels la vente sous contrôle de justice, la prise en paiement de l’unité de condo, etc. (le recours judiciaire doit être intenté à l’intérieur d’un délai de trois ans suivant le défaut de paiement par le copropriétaire).

Nos juristes sont présents et disponibles pour analyser votre situation et déterminer avec vous quel véhicule juridique employer pour parvenir à recouvrer les frais communs de condo du propriétaire en défaut de les payer.

8. De quels moyens dispose le syndicat de copropriété pour faire respecter la déclaration de copropriété ?

Un syndicat de copropriété doit s’assurer du respect des dispositions de la déclaration de la copropriété et de la loi, cela étant dans sa mission de sauvegarde des droits afférents à la copropriété. Certaines déclarations de copropriété vont justement spécifier les devoirs du conseil d’administration à ce sujet.

• L’imputation de pénalités

La Cour reconnait que l’application de clause pénale par le syndicat de copropriété est un moyen légitime de pourvoir au respect des dispositions de la déclaration de copropriété. Une fois mis en demeure de se conformer à ses obligations, le copropriétaire et/ou son locataire et/ou l’occupant de l’unité pourrait devoir payer des pénalités au syndicat s’il ne se conforme pas dans le délai imparti.

Lorsqu’il s’agit du retard dans le paiement des frais communs de condo, c’est la clause du taux d’intérêt sur les montants impayés qui s’applique.

Le règlement de condo est opposable au locataire et à l’occupant dès qu’une copie lui est remise, soit par le copropriétaire ou par le syndicat.

La clause de pénalité, par modification à la déclaration de copropriété, doit être dûment adoptée par l’assemblée des copropriétaires pour que son application soit parfaitement valide. Le montant des pénalités peut toutefois faire l’objet d’une révision par la Cour selon le critère de l’équité. Il faut également s’assurer que le libellé de la clause pénale ne donne pas de droit totalement discrétionnaire et unilatéral au syndicat quant à l’établissement des montants. Il doit aussi permettre à tout copropriétaire de pouvoir à l’avance connaître l'amende ou la pénalité qui pourrait lui être imposée.

Si le copropriétaire et/ou son locataire et/ou l’occupant fait défaut de payer le montant des pénalités, un recours judiciaire devra être intenté dans les trois ans à partir du jour d’exigibilité de la pénalité. La Cour du Québec, division des petites créances, sera compétente pour le recours en recouvrement du montant des pénalités à la condition qu’il n’excède pas 15 000 $.

• Le recours en injonction

Par l’entremise d’un avocat, le syndicat de copropriété peut s’adresser à la Cour Supérieure afin d’obtenir une injonction contre un copropriétaire. L’injonction ordonnera au copropriétaire à qui elle est adressée de faire ou de ne pas faire quelque chose ou d’accomplir un acte en conformité avec ses obligations prévues par la loi ou dans la déclaration de copropriété. Si un copropriétaire transgresse ou refuse de se conformer à une injonction de la Cour, celle-ci pourra ordonner la vente de l’unité du copropriétaire en défaut.

• Le recours à la Régie du logement

Le copropriétaire qui loue sa partie privative doit le notifier au syndicat de copropriété et indiquer le nom du locataire. Le règlement de l’immeuble est opposable au locataire dès qu’une copie lui est remise le copropriétaire ou par le syndicat.

En cas de non-respect du règlement de l’immeuble par le locataire, le syndicat de copropriété peut, par l’entremise de l’un de ses administrateurs ou de ses dirigeants ou d’un employé à son seul service ou d’un avocat, s’adresser à la Régie du logement pour demander la résiliation du bail. Avant d’obtenir la résiliation du bail, le syndicat doit aviser le locateur et le locataire et démontrer que l’inexécution d’une obligation par le locataire, prévue dans le bail ou dans le règlement de l’immeuble, cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l’immeuble.

9. L’assurance en condo : comment ça fonctionne et qui doit payer la franchise en cas de sinistre ?

C’est au syndicat de copropriété que revient l’obligation de maintenir une assurance au bénéfice de l’ensemble des copropriétaires. L’article 1073 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit :

• « 1073. Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris les parties privatives. Il doit souscrire des assurances contre les risques usuels, tels le vol et l’incendie, couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie. Le montant de l’assurance souscrite correspond à la valeur à neuf de l’immeuble. » 

  Il doit aussi souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers.»

(Nos soulignés)

C’est donc dire que l’assurance du syndicat de copropriété doit couvrir le risque usuel pour l’ensemble du bâtiment incluant les unités privatives. L’idée derrière l’article 1073 du Code civil du Québec est simple : on ne pourrait reconstruire un immeuble dans son état initial sans y inclure toutes les unités privatives.

Le copropriétaire, quant à lui, devrait assurer les améliorations (plus-value) apportées à son unité privative de même que sa responsabilité civile personnelle.

En cas de sinistre, le syndicat peut réclamer au copropriétaire responsable du dommage le montant payé pour la franchise. La responsabilité du copropriétaire s’établit selon les règles de la responsabilité civile. Ce sera le cas, par exemple, lorsqu’il est établi que le dommage a été causé par un copropriétaire qui a fait défaut d’entretenir son chauffe-eau (partie privative) alors que cette obligation lui incombait en vertu de la déclaration de copropriété.

Si le sinistre est causé par un tiers non visé par la non-subrogation de l’assureur, il faudra s’en remettre aux clauses de l’assurance pour déterminer la méthode de recouvrement de la franchise.

Selon les principes de l’assurance, l’assureur de la copropriété ne peut pas se subroger pour intenter un recours judiciaire contre un copropriétaire (l’assuré) ou une personne faisant partie de la « maison de l’assuré » dans le but de lui réclamer l’indemnité payée au syndicat de copropriété au titre de la police d’assurance, sauf en cas de fraude ou d’acte criminel.

Pour faciliter le règlement des sinistres propres aux copropriétés divises, le Bureau d’assurance du Canada a écrit une Convention sur le règlement des sinistres des copropriétés divises à laquelle les assureurs peuvent adhérer sur une base volontaire. La convention comprend un tableau du partage de l’indemnisation :

•   Convention sur le règlement des sinistres des copropriétés divises

10. Quelles sont les autorisations requises pour effectuer des travaux sur le condo ?

Plusieurs propriétaires sont enclins à effectuer des travaux de rénovations, que ce soit pour un meilleur confort, pour une meilleure commodité ou tout simplement pour donner une plus grande valeur à leur propriété. En matière de copropriété divise, il est important de connaitre les grands principes reliés aux travaux de rénovations avant de mettre à exécution son projet de rêve.

• Principes pour les parties communes

De prime abord, il faut préciser que les travaux d’entretien, de conservation, de réparations nécessaires et de remplacement des parties communes relèvent de la décision du conseil d’administration et non des copropriétaires, car ces travaux entrent dans les devoirs du syndicat de copropriété.

Il en va autrement lorsqu’il s’agit d’un projet de rénovation impliquant des travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes de l’immeuble. Pour aller de l’avant avec ce type de projet, le conseil d’administration du syndicat devra soumettre à l’approbation des copropriétaires son projet, ainsi que la répartition du coût de ces travaux. À cet égard, l’approbation sera obtenue par un vote favorable à la majorité des copropriétaires, représentant les trois quarts (75 %) des voix de tous les copropriétaires (article 1097 C.c.Q.).

De plus, il faut s’assurer que le projet de rénovation ne mettra pas en péril un élément compris dans la destination de l’immeuble, car dans ce cas il faudra obtenir un vote favorable à la majorité des trois quarts des copropriétaires représentant 90 % des voix de tous les copropriétaires (article 1098 C.c.Q.).

• Principes pour les parties privatives

En ce qui concerne les travaux aux parties privatives, nous retrouverons habituellement à l’intérieur de la déclaration de copropriété les règles applicables à la demande d’autorisation. La première étape consiste à soumettre son projet au conseil d’administration du syndicat, lequel étudiera ensuite la nature des travaux anticipés et leurs incidences.

Si les travaux anticipés ont une incidence sur les parties communes de l’immeuble, ces travaux devront être soumis à l’approbation de la majorité des copropriétaires, représentant les trois quarts (75 %) des voix de tous les copropriétaires (article 1097 C.c.Q.) Évidemment, cette incidence ne doit pas non plus affecter un élément de la destination de l’immeuble. Dans ce cas, il faudra obtenir un vote favorable à la majorité des trois quarts des copropriétaires représentant 90 % des voix de tous les copropriétaires (article 1098 C.c.Q.).

Même si les travaux semblent n’avoir aucune incidence sur les parties communes et la destination de l’immeuble, il serait avisé de tout de même fournir l’information au conseil d’administration, puisque l’assureur du syndicat ne couvre pas les améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie privative et aussi puisque l’incidence sur les parties communes pourrait se révéler après la réalisation des travaux.

Si votre règlement de condo ne prévoit pas la procédure de demande d’autorisation des travaux à une partie privative, il serait important d’en adopter une afin de rendre ces règles opposables aux copropriétaires et de s’assurer que le syndicat détienne les informations et qu’il exerce un contrôle suffisant sur la légalité de tels travaux. Si une telle procédure est absente de votre règlement, nous pouvons la rédiger pour vous en vue de son adoption par votre assemblée des copropriétaires.  

11. Quelles sont les autorisations requises pour changer le revêtement de plancher de mon condo ?

La question des revêtements de planchers a fait couler beaucoup d’encre en matière de copropriété divise. Et de raison, car cette question est sous-jacente à d’importants besoins en matière immobilière, soit celui de la tranquillité et celui du confort.

Il a été reconnu en jurisprudence que le « confort acoustique » est un élément de destination de l’immeuble. Certaines copropriétés vont avoir une norme minimale d’insonorisation tandis que d’autres auront comme élément de destination de l’immeuble un haut niveau d’insonorisation. Dans tous les cas, la norme d’insonorisation ne peut être en deçà de la norme d’insonorisation initiale, c’est-à-dire celle qui existait au moment de la construction.

Quant à l’autorisation requise pour changer les revêtements de plancher à l’intérieur d’une unité privative de condo, il faudra s’en remettre à la déclaration de copropriété pour connaitre les délimitations (parties communes, parties communes à usage exclusif et parties privatives) et la procédure de demande d’autorisation desdits travaux.

Si les travaux pour changer le revêtement de plancher impliquent la modification, la transformation ou l’amélioration d’une partie commune (y compris les parties communes à usage exclusif), le conseil d’administration du syndicat devra soumettre les travaux et la répartition de leurs coûts à l’approbation des copropriétaires. À cet égard, l’approbation sera obtenue par un vote favorable à la majorité des copropriétaires représentant les trois quarts (75 %) des voix de tous les copropriétaires (article 1097 C.c.Q.).

S’il s’agit uniquement de modifier une partie privative, il faudrait minimalement que l’information des travaux soit transmise au conseil d’administration du syndicat, lequel étudiera la nature des travaux anticipés et leurs incidences. La déclaration de copropriété pourrait aussi prévoir le droit du syndicat d’effectuer des tests acoustiques.

Il faut s’assurer que les travaux respectent la destination de l’immeuble quant à la norme d’insonorisation des planchers, propre à chaque immeuble à condos. Si cette norme n’est pas respectée, il faudra obtenir un vote favorable à la majorité des trois quarts des copropriétaires représentant 90 % des voix de tous les copropriétaires (article 1098 C.c.Q.) pour changer la destination de l’immeuble.

Même si les travaux semblent n’avoir aucune incidence sur les parties communes et la destination de l’immeuble, il serait avisé de tout de même fournir l’information au conseil d’administration, puisque l’assureur du syndicat ne couvre pas les améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie privative et aussi puisque l’incidence sur les parties communes pourrait se révéler après la réalisation des travaux.

Si votre règlement de condo ne prévoit pas la procédure de demande d’autorisation des travaux pour changer le revêtement de plancher, il serait important d’en adopter une afin de rendre ces règles opposables aux copropriétaires et de s’assurer que le syndicat détienne les informations et qu’il exerce un contrôle suffisant sur la légalité de tels travaux. Si une telle procédure est absente de votre règlement, nous pouvons la rédiger pour vous en vue de son adoption par votre assemblée des copropriétaires.  

12. Quel est le rôle du syndicat de copropriété en ce qui a trait aux vices, aux malfaçons et au parachèvement de l’immeuble ?

La loi confère au syndicat de copropriété une mission d’administration, de conservation de l’immeuble et d’entretien des parties communes, de sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété et des opérations liées aux intérêts communs des copropriétaires.

Le syndicat a le pouvoir d’intenter des procédures judiciaires qui relèvent de sa mission, notamment lorsqu’il s’agit d’actions fondées sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l’immeuble ou un vice de sol.

Le syndicat de copropriété est le bénéficiaire, pour les parties communes de l’immeuble, du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Indépendant du promoteur immobilier, le syndicat de copropriété doit mandater un expert en bâtiment pour l’inspection de l’immeuble afin de s’assurer que les parties communes seront couvertes par le plan de garantie. Il appartient au syndicat de faire les réclamations au plan de garantie.

Le syndicat doit se montrer diligent quant à la conformité de la construction, car sa responsabilité envers les copropriétaires pourrait être engagée. À ce sujet, l’article 1077 du Code civil du Québec prévoit spécifiquement que le syndicat de copropriété est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes.

Pour ce qui est des vices, des malfaçons et du parachèvement des parties privatives, toute action civile ou une réclamation au Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs relève des copropriétaires.

Il est intéressant de savoir que l’article 1081 du Code civil du Québec prévoit qu’avec l’accord du copropriétaire concerné, le syndicat pourrait prendre recours pour un vice affectant une partie privative. Par contre, la mission du syndicat prévue à l’article 1039 du Code civil du Québec limite ses actions, c’est-à-dire qu’il doit agir dans le sens commun des copropriétaires et non défendre l’intérêt purement privé d’un copropriétaire.

Aussi, en termes de vices cachés affectant des parties privatives, il sera opportun dans certaines situations d’analyser la possibilité d’un recours contre le vendeur de cette partie privative. En effet, les vices d’un immeuble vont habituellement requérir des travaux pour les corriger, ce qui entraîne des coûts. Le syndicat pourrait devoir cotiser les copropriétaires pour procéder à de tel travaux et la quote-part dans les frais communs de condo payée à ce titre par le copropriétaire lésé pourrait être réclamée à son vendeur.